Urbane Modernisierung in Berlin: Refurbishment und Revitalisierung beim Bürohaus „8Floors“

Wenn Wirtschaft und Gesellschaft sich schnell wandeln, dann gerät auch scheinbar Festgefügtes in Bewegung. Städtische Baustrukturen und die Architektur von Gebäuden selbst geraten unter Druck, sich dem Wandel anpassen zu müssen. Menschen verlangen beim Wohnen und Arbeiten zunehmend nach neuen Nutzungsmöglichkeiten, Raumkonzepten und Designentwürfen. Auch wenn man sich eine Stadt als einen lebenden Organismus vorstellen kann, der sich unter dynamischen Wandlungsprozessen anpassen kann, so reagiert Architektur doch mit erheblicher Verzögerung gegenüber den flexibleren wirtschaftlichen und sozialen Strukturen. Die Grenzen des Wandelungstempos werden von mehreren Faktoren gesetzt, etwa von der Investitionsbereitschaft, den Budgets, den städtebaulichen Plänen und den bauphysikalischen Optionen.

Wandlungsdruck durch Städtewachstum
Besonders stark unterliegen Städte wie München, Leipzig oder Berlin diesem Wandlungsdruck, weil sich Veränderungen hier beschleunigt vollziehen. Immer mehr Menschen werden vom attraktiven Arbeits-, Bildungs- und Lebensumfeld angezogen. Die Gebäudesubstanz der Nachkriegszeit aus den 1950er bis 1970er Jahren kann diesem Wachstums- und Wandlungsdruck kaum mehr standhalten. Moderne Menschen und alte Gebäude passen einfach nicht mehr zusammen.

Städteplaner, Investoren, Architekten und Bauunternehmen suchen nach Lösungen, um auf diesen Trend schnell zu reagieren. Abriss und Neubau ist ein Weg, den man beschreiten kann, Refurbishment und Revitalisierung ein anderer. Bei diesem Ansatz geht es darum, Bestandsimmobilien neu zu entwickeln, Altes und Neues sinnvoll miteinander zu verbinden. Aufgrund neuer technischer Möglichkeiten sind Refurbishment und Revitalisierung als Mittel der urbanen Modernisierung zunehmend im Kommen. Alte Gebäudesubstanz zu nutzen, bietet ökonomische und ökologische Vorteile. Trotzdem können neue architektonische Akzepte gesetzt werden.

Best Practice in Sachen Refurbishment: Das „8Floors“ in Berlin
Refurbishment heißt: bauliche Sanierung. Die Art und Weise, wie dies durchgeführt wird, bewirkt ganz bestimmte Effekte der Revitalisierung, d.h. in wörtlichem Sinne der Wiederbelebung von Gebäuden. Bestandsgebäudeaufwertung ist darüber hinaus ein wichtiger Impuls für die urbane Modernisierung. Diesen Weg sind 2017/2018 die Investoren Patron Capital und Suprema gegangen. Sie entwickelten das 51.000 qm große Bürogebäude „8 Floors“ in Berlin Charlottenburg neu.

Der dreiteilige Komplex befindet sich auf dem Eckgrundstück Franklinstraße und Salzufer und wurde früher von der Technischen Universität Berlin genutzt. Aus dem nicht mehr marktfähigen Gebäude entstanden durch ein kluges Konzept und intelligentes Bauen in Berlins City West neue große Büroflächen zu attraktiven Mietpreisen. Auf insgesamt acht Etagen bietet das „8 Floors“ Arbeitsraum für Berater, Technologieunternehmen, Start-ups und Forschungsinstitute. Der Standort befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Campus der Technischen Universität Berlin.

Das architektonische Konzept
Das Gestaltungskonzept für „8 Floors“ kreierte Gewers Pudewill Architekten. Das Team ließ sich dabei von der kalifornischen Start-up-Kultur inspirieren: moderne Räume mit flexiblen Lösungen sowohl für Teambüros oder Zellenbüros als auch Großraumarbeitsplätze. Dank des modularen Aufbaus können die Mieter die Büroflächen ihrem Personalbedarf oder ihrer Arbeitsstruktur jederzeit anpassen. Die großen, flexibel aufteilbaren Büroflächen sind ideal für Start-ups, wachsende Unternehmen oder Firmen mit volatiler Größe von Projektteams. Mit umfangreichen Serviceangeboten, wie Cafés, Restaurants, Lounges und einem Fitnessstudio, schufen die Investoren Patron und Suprema einen Ort mit kreativer Arbeitsatmosphäre im Zentrum Berlins.

Architektonisch besonders markant ist der neue Eckturm aus einer hochwertigen Metall-Glas-Fassadenkonstruktion, in dem im Erdgeschoss ein großzügiger Haupteingangsbereich situiert ist. Trotz dieses neuen Eckturmes blieben die Hauptraster der beiden Gebäuderiegel erhalten. Pfostenraster, Fensterbänder und Blechpaneelfassade folgen auch nach der Sanierung dem ursprünglichen Bestand, Fassadenanschlüsse wurden behutsam angepasst. Das „8Floors“ zeigt damit ein typisches Charakteristikum des Refurbishments: Es soll nicht nur das Alte rekonstruiert werden, um es wieder wirtschaftlich nutzen zu können, sondern es sollen neue architektonische Akzente gesetzt werden.

Die Fassade: Der Weg der Konstruktion im Einzelnen
Am Anfang des Projektes stand der Architektenentwurf von Gewers Pudewill, in dem in einem ersten Schritt die wesentlichen Richtlinien für die Grundkonstruktion und die Optik der Fassade festgelegt worden sind, z.B. die Farbtöne in Gold-Bronze, die Lisenen und Gesimsvorsätze, dahinter die Primärkonstruktion als Pfosten-Riegel-Fassade. Mit der baulichen Umsetzung beauftragten die Investoren die Hagenauer Group aus Immenstadt, ein renommierter Generalunternehmer für internationale Großhotellerie, Bürokomplexe, Kliniken und Gewerbeimmobilien. Im zweiten Schritt beriet das Ingenieurbüro Franke aus Berlin alle am Bau beteiligten Partner zur technischen Umsetzung der Fassadengrundkonstruktion, zum Schall- und Brandschutz sowie zu den Leitdetails der technischen Idee. Daraus entstand im Anschluss das Leistungsverzeichnis für die Fassade.

Auf dieser Basis plante Medicke Metallbau im dritten Schritt die produktionstechnische Umsetzung, Fertigung und Montage der Fassade. Im Detail wurden von den Medicke-Planern und -Konstrukteuren einige Optimierungen vorgenommen, die sowohl bauliche wie finanzielle Vorteile generierten. Medicke produzierte, lieferte und montierte für den Eckturm-Neubau die komplette Gebäudehülle mit großflächiger Verglasung und integrierten Belüftungssystemen. Weiterer Leistungsbestandteil war das teilweise Refurbishment von Fenstern, Außentüren und Fassadenelementen am Bestandsgebäude. Dies war aufgrund der Umnutzung und partiellen strukturellen Umgestaltung notwenig geworden.

Neuer architektonischer Akzent: Das Turmhaus
Das neue Turmhaus ist eine Etage höher gebaut worden als das ursprüngliche 6-geschossige Gebäude. Der Gebäuderiegel am Salzufer (Landwehrkanal) blieb auf originaler Höhe, aber der Gebäuderiegel in der Franklinstraße erhielt mit der Fassadenaufstockung ein 7.OG, das als attraktiver Glasgang realisiert wurde. Besonders auffällig sind die großformatigen Fassadenfelder im Turmhaus. Die Glasflächen sind größer als jene in den Gebäuderiegeln, was hohe Transparenz schafft und eine markante Optik der neuen Gebäudeecke bewirkt. Dies ist sicher ein Mosaikstein im langjährigen Aufwertungs- und Modernisierungsprozess des Stadtteils Charlottenburg, der sich momentan städtebaulich stark entwickelt.

Der Eingangsbereich der Turmfassade erstreckt sich in der Höhe über zwei Etagen (EG und 1. OG). Hier wurden extrem große Glasformate verbaut, die von durchlaufenden Pfosten sowie Riegelprofilen im Kopf- und Fußpunkt getragen werden. Auf glasteilende Zwischenriegel konnte dank ausgeklügelter Statik und Konstruktion verzichtet werden – ein echter Blickfang an der Straßenkreuzung. Die Wirkung zeigt sich vor allem im Innenraum, der einem Autohändler als repräsentativer Showroom dient.

Markantes Detail intelligenter Funktion: Das Lisenenkreuz
Besonders ein Detail an der neuen Turmfassade fällt ins Auge: die Lisenen und die Gesimse. Der Lisenenvorsatz der Pfosten-Riegel-Fassade am Turmgebäude erfüllt diese offenkundige ästhetische Funktion im Rahmen der gesamten architektonischen Optik, aber auch eine geschickt im Verborgenen arbeitende technische Funktion für die Raumbelüftung. Um beide Funktionen so gut miteinander zu vereinbaren, wurde viel technisches Know-how in die Konstruktion des Lisenen- und Gesimsvorsatzes investiert. Dahinter verborgen sind der Raffstorebehang für den Sonnenschutz sowie die Zuluftöffnungen für die dezentrale raumlufttechnische Anlage.

Das markante Lisenenkreuz spielt bei der mechanischen Raumlüftung eine wichtige Rolle. Im Entwurf der Architekten war das raumlufttechnische Konzept bereits angelegt. Frischluft wird über die Fassade angesaugt und über diverse Konvektoren in die Räume des Gebäudes befördert und verteilt. Die Frischluft strömt über die horizontalen Strukturen ins Gebäude ein; die Abluft strömt über vertikale Strukturen wieder aus den Räumen heraus. Profilklappen unterstützen das bedarfsgerechte Lüften durch die Nutzer und dienen auch einer eventuellen Entrauchung. Die dezentrale Lüftung über Konvektoren funktioniert unabhängig von den manuellen Lüftungsklappen. Das Funktionsprinzip veranschaulicht die unten gezeigte technische Skizze des Lisenenkreuzes.

Informationen zum Projekt:
www.8floors.de

Architekt:
Gewers Pudewill Architekten, Berlin
www.gewers-pudewill.de

Auftraggeber:
Hagenauer Group, Immenstadt
www.hagenauer-group.com

Bauherren:
Patron Mawson S.á.r.l., Luxembourg
Suprema Immobilien-verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
www.suprema.de

Technische Beratung:
Ingenieurbüro Franke, Berlin
www.franke-fassaden.de

Fotos/Technische Skizze:
Jan Rosenberg, Berlin
www.ideenmaler.de